L’obligation de délivrance du bailleur s’étend classiquement à l’obligation de délivrer l’immeuble dans un état conforme à l’usage prévu au bail, sauf clause expresse contraire.

Mais qu’en est-il lorsque, en l’absence de clause expresse contraire, le preneur conclu un contrat de réhabilitation de l’immeuble avec un promoteur immobilier ?

En concluant un contrat de promotion immobilière, le preneur n’a-t-il pas fait sienne l’obligation de mettre en conformité l’immeuble avec la destination prévue au bail ? Peut-on analyser la conclusion de ce contrat comme une manifestation par le preneur de son intention de prendre en charge les travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au bail ?

C’est en tout cas ce qu’une Cour d’appel avait jugé.

En l’occurrence, une association avait pris à bail un immeuble destiné à recevoir une crèche. Au cours des travaux, la société de promotion immobilière avait découvert la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur le toit. Le preneur avait demandé au bailleur de prendre en charge le coût des travaux de désamiantage.

Or la Cour d’appel de Versailles avait retenu que le contrat de promotion immobilière, annexé au bail, faisait obligation au promoteur de rechercher la présence d’amiante. Selon cette logique, le preneur ne saurait se prévaloir de son ignorance quant à la présence d’amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’en avoir informé.

Mais ce raisonnement a été censuré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt rendu le 18 janvier 2018.

La conclusion d’un contrat de promotion immobilière n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, sauf clause expresse contraire. Or l’annexion au bail d’un contrat de promotion ne constitue pas une clause expresse contraire. 

La solution est logique.

La conclusion d’un contrat avec un tiers (ici le promoteur), même annexé au bail, ne saurait être assimilée à une clause « expresse » contraire. L'obligation de résultat du promoteur ne produit aucun effet sur l'obligation de délivrance du bailleur. 

En toute hypothèse, les clauses des baux mettant à la charge du preneur la réalisation de travaux liés à la structure de l’immeuble, ou donnant à bail l’immeuble « en l’état » sont nulles. La conclusion d’un contrat de promotion immobilière, qui en produirait les mêmes effets, ne saurait davantage permettre au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance.

Cass. 3ème civ., 18 janvier 2018, n°16-26.011.